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Le dépôt de garantie : conseils et pièges à éviter

| 28 novembre 2016

En location comme en vente immobilière, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie : pour éviter les pièges, faites le point !

1 – Définition du dépôt de garantie

Garantie biennale

Dans une location, le dépôt de garantie est une somme demandée par le propriétaire au futur locataire, pour assurer une bonne exécution du contrat : si nécessaire, la somme couvrira les manquements du locataire comme un loyer impayé, ou encore d’éventuelles réparations au départ de celui-ci. La loi limite une somme plafond pour les résidences principales et impose la date de son versement et sa restitution si elle n’a pas à être utilisée.

Dans la vente d’un logement, un « dépôt de garantie » peut aussi être demandé. Il sert à réserver le bien jusqu’à signature de la vente et fin de la procédure. Juridiquement, il s’agirait plutôt d’une indemnité d’immobilisation : si la vente n’est pas réalisée du fait du potentiel acheteur, la somme représente un dédommagement pour le propriétaire. La somme demandée reste toutefois une garantie.


2- Le dépôt de garantie à la location

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire à signature du contrat de bail. La somme sera rendue au départ du locataire, avec une déduction possible si des frais doivent être couverts. Il est alors conseillé au locataire de conserver une preuve de son versement et de la somme versée. Si le dépôt de garantie a été versé en espèce, il est en droit de demander un reçu à son bailleur. Attention, le bailleur doit justifier toute retenue sur le dépôt de garantie.

Le bailleur a obligation de faire figurer le montant du dépôt dans le contrat de bail, partie intégrante des conditions de location, saisonnière ou non.

Le remboursement ou le retour du dépôt de garantie intervient lors de l’état des lieux. Pour avoir le droit d’utiliser la somme, le propriétaire doit justifier, dans l’état des lieux de sortie, d’une dégradation du fait du locataire, et non de l’usure, par rapport à l’état des lieux d’entrée. Pour être valables, les deux états des lieux doivent être signés par chacune des deux parties.


3 - Le dépôt de garantie en vente

Pour une vente, le « dépôt de garantie » ne peut représenter que 10 % du prix de la vente, ce montant pouvant être négocié. En général, il se négocie autour de 2% à 5 % autour du prix de vente.

La somme doit être versée dès la conclusion du compromis, et virée sur un compte séquestre du notaire : elle doit être disponible. Une fois que la vente est réalisée, la somme du « dépôt de garantie » est déduite de la somme totale d’achat : elle ne peut s’y ajouter. Comme une indemnité, le vendeur est en droit d’obtenir la somme, si l’achat ne se fait pas. A l’inverse si l’acheteur se rétracte sous 10 jours après signature de l’acte de vente, ou si un prêt lui a été refusé, il récupère la totalité de la somme.